Im vergangenen Jahr verkaufte der schwedische Wohnimmobilienkonzern Akelius für etwa 9,1 Milliarden Euro fast 29.000 Wohnungen an seinen skandinavischen Konkurrenten Heimstaden – allein rund 14.000 davon in Berlin und etwa 3.600 in Hamburg. Wer aber ist Akelius? Das börsennotierte Unternehmen galt seit den ersten Akquisitionen in Berlin im Jahr 2006 als einer der größten Mietpreistreiber in der Hauptstadt und betrieb eine aggressive Aufwertungsstrategie. So mussten für Wohnungen nach Luxussanierungen oft bis zu 40 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden.

Laut Information der „Vernetzung der Akelius-Mieter*innen Berlin“ werden rund sechs Milliarden Euro der aus dem Megadeal stammenden Einnahmen an drei vermeintlich gemeinnützige Akelius-Stiftungen auf den Bahamas weitergereicht – in Form einer Dividendenausschüttung, wie auf der jährlichen Hauptversammlung des Konzerns am 8. April 2022 in Stockholm bekanntgegeben wurde.

Die Initiative der Mieter:innen von Akelius veröffentlichte deshalb im April 2022 eine umfangreiche Recherche – unter anderem zur Frage nach der Funktion der Stiftungen im Rahmen der Konzernstruktur. Der Konzern ist im Besitz von drei Privatstiftungen auf den Bahamas, die sämtliche Stimmrechte und etwa 94 Prozent der Aktien halten. Vor allem wird in dem Bericht die Behauptung des Akelius-Konzerns überprüft, seine Hauptanteilseignerin, die Akelius Foundation, sei eine gemeinnützige Stiftung. Die Eigentümerstruktur, so ein Fazit der Analyse, diene „mit hoher Wahrscheinlichkeit“ der Steuervermeidung.

Es folgt ein längerer Auszug aus dem Bericht:

„Die Akelius Foundation ist die größte und wichtigste der drei Stiftungen. Sie hält rund 80 Prozent der Anteile an Akelius Residential (der zentralen schwedischen Aktiengesellschaft – die Redaktion), was einem Wert von rund 12 Milliarden Euro entspricht. (…) Über den Aktienanteil (…) hält die Stiftung eine deutliche Mehrheit der Stimmrechte. Sie fungiert damit als die maßgebliche Kontroll- und Weisungsinstanz. Durch die Mitglieder des Stiftungsrats und die beiden Kontrolleure (…) ist die Akelius Foundation schon allein personell eng mit dem Akelius-Konzern verbunden. Darüber hinaus ist die Akelius Foundation alleinige Inhaberin der beiden Firmen Akelius Invest Ltd. und Akeliusfonder Ltd., beide mit Sitz auf den Bahamas. Beide Firmen ermöglichen Finanzanlagen, die über Anleihen und Kredite ausschließlich in den Akelius-Konzern investiert werden. Es ist unklar, ob die Stiftung dies auch nutzt, um eigenes Geld zu reinvestieren. Es handelt sich dabei um ein steueroptimiertes Wachstumsmodell. Das heißt zum Beispiel: Akelius Invest gibt Kredite an die jeweiligen nationalen Akelius-Bestandshalter, wodurch diese ihre Gewinne kleinrechnen können (in Deutschland die Akelius GmbH).

Roger Akelius (der Firmengründer – die Redaktion) und der Akelius-Konzern formulieren für die Akelius-Stiftung einen Anspruch auf ‚Gemeinnützigkeit‘. Dieser Anspruch ist aufgrund der hier vorgestellten Analyse zurückzuweisen – sowohl mit Blick auf die engere Verwendung des Begriffs im Sinne der steuerlich anerkannten Gemeinnützigkeit als auch mit Blick auf das allgemeine Verständnis einer Gemeinwohlorientierung. Eine wohltätige Stiftung ist sie nur in einem Sinn, nach der eine Person oder Firma wohltätig ist, die ohne jede Verpflichtung einen selbst bestimmten Teil ihres Einkommens oder ihrer Gewinne einem guten Zweck spendet. Der Aufsichtsrat der Akelius Foundation besteht nahezu ausschließlich aus Personen, die im Akelius-Konzern wichtige Funktionen übernehmen. Die Stiftung agiert weitgehend intransparent und veröffentlicht selbst keine oder nur minimale Berichte zur eigenen Tätigkeit oder zu den ausgezahlten Fördergeldern. Im Vergleich mit anderen Stiftungen ist der Anteil an den ausgeschütteten Gewinn, den die Akelius Foundation für wohltätige Zwecke ausgibt, gering.

Die Akelius Foundation muss auf Grundlage der hier zusammengetragenen Informationen als Privatstiftung betrachtet werden. Ihre Hauptfunktion ist nicht Wohltätigkeit, sondern Gewinnoptimierung, was in der Außendarstellung der Stiftung nicht transparent gemacht wird.“ (Seite 3f.)

Zur Frage des Verkaufs der Akelius-Bestände an den Konzern Heimstaden im Herbst des letzten Jahres bemerkt der Bericht:

„Was passiert mit dem ganzen Geld? Auf der jährlichen Hauptversammlung am 8.4.2022 soll eine Dividendenausschüttung an die drei Akelius-Privatstiftungen in Höhe von rund 6 Milliarden Euro beschlossen werden. Damit wird ein großer Teil der durch den Verkauf erzielten Summe ins Steuerparadies Bahamas verschoben. Die Gewinne werden vermutlich steuerfrei ausgeschüttet – die sonst übliche Kapitalertragssteuer (in Schweden 30 %) wird durch die Finanzkonstruktion des Konzerns vermieden. Ebenfalls auf der Tagesordnung der Hauptversammlung steht eine Kapitalerhöhung. Damit sollen rund 4 Milliarden Euro von den Stiftungen wieder in den Konzern reinvestiert werden.“ (Seite 5)

Mittels der Investitionen soll der Bestand offenbar wieder auf 50.000 Wohnungen ausgebaut werden. Keine guten Aussichten für die neuen Mieter:innen des Konzerns. Auch sie müssen mit der berüchtigten Mieterhöhungs- und Aufwertungsstrategie des Konzerns rechnen.

Anmerkung:
Akelius ist nicht nur wegen seiner Steuervermeidungsstrategien bekannt. Der Konzern stand vor allem in Berlin auch in der Kritik, weil er mittels sogenannter Share Deals die Grunderwerbssteuer umging. Die SPD-Politikerin und heutige Staatssekretärin im Bundesbauministerium, Cansel Kiziltepe, hatte Akelius bereits im Jahr 2020 wegen „fragwürdiger Share Deals“ im Berliner Bezirk Neukölln angezeigt und die Steuerfahndung alarmiert (Der Spiegel vom 4. September 2020).

Quellen:

Vernetzung der Akelius-Mieter*innen Berlin: „Bluewashing und Steuervermeidung: Die Akelius Foundation im Akelius-Konzern“, Oktober 2021 (mit Aktualisierungen im März 2022)
https://www.akelius-vernetzung.de/wp-content/uploads/2022/04/Bluewashing_Steuervermeidung_Akelius_Foundation.pdf

Gareth Joswig: „6 Milliarden für die Bahamas“, taz vom 8. April 2022
https://taz.de/Akelius-schuettet-Dividende-aus/!5843609&s=akelius/

Nicolas Šustr: „Konzentration auf Berliner Wohnungsmarkt“, Neues Deutschland vom 28. September 2021
https://www.nd-aktuell.de/artikel/1157086.betongold-konzentration-auf-berliner-wohnungsmarkt.html?sstr=akelius

David Böcking: „Bundestagsabgeordnete zeigt Wohnungskonzern Akelius an“, Der Spiegel vom 4. September 2020
https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/cansel-kiziltepe-spd-abgeordnete-zeigt-berliner-immobilieninvestor-an-a-b32e9fd4-cce3-4f29-b63a-69fb94f9592a