Vor fünf Jahren gab es einen erfolglosen Versuch zur Übernahme des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen durch den Branchenersten Vonovia. Jetzt aber stehen die beiden doch vor dem Zusammenschluss. Vonovia hat jüngst dem Konkurrenten Deutsche Wohnen, der etwa 158.000 Wohnungen in seinem Bestand hat, ein Übernahmeangebot in Höhe von rund 18 Milliarden Euro gemacht. Damit wird Vonovia auch in Europa zum mit Abstand führenden Wohnungskonzern.
Insgesamt wächst der Bestand von Vonovia auf künftig rund 570.000 Wohneinheiten und kommt damit auf einen Anteil von etwa 2,5 Prozent am deutschen Mietwohnungsmarkt. Beide Unternehmen sind im größten Aktienindex Dax gelistet und besitzen aktuell allein in Berlin zusammen über 150.000 Wohnungen (von insgesamt etwa 1,6 Millionen Mietwohnungen in der Stadt). Am deutschen Gesamtmarkt haben die Immobilienkonzerne zwar nur einen relativ geringen Marktanteil, in Berlin aber wird der politische Einfluss der „neuen“ Vonovia mit zukünftig fast 10 Prozent der Mietwohnungen weiter steigen. Dass der Deal der beiden Konzerne politisch erwünscht ist, dokumentierten Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) und Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) durch ihre Teilnahme an einer gemeinsamen Pressekonferenz mit den Vorstandsvorsitzenden der beiden Konzerne. Dort wurde mitgeteilt, dass das Land Berlin im Rahmen des geplanten Zusammenschlusses 20.000 Wohnungen von den beiden Gesellschaften übernehmen kann, um den kommunalen Wohnungsbestand ausbauen zu können.
Was aber ist von der Fusion zu halten? Seit deren Ankündigung am 24. Mai 2021 melden sich zunehmend kritische Stimmen zu Wort, die belegen, dass es sich bei der Übernahme mitnichten um die behauptete Win-Win-Win-Konstellation (Konzerne, Staat, Mieter*innen) handelt, sondern um ein durchschaubares politisches Täuschungsmanöver ohne erkennbare Vorteile für die betroffene Mieterschaft.
„Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“
Die Konzernvorstände von Vonovia und Deutsche Wohnen bemühen sich, ihren Deal als positiv für Mieter*innen und öffentliche Hand darzustellen. In ihrem parallel zur Fusion angekündigten „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ kündigen sie deshalb vier Maßnahmen an, die angeblich für eine „soziale und nachhaltige Wohnungspolitik“ stehen sollen (vgl. Pressemitteilung der Deutsche Wohnen vom 24. Mai sowie die Pressekonferenz am 25. Mai 2021). Danach werden in den nächsten drei Jahren reguläre Mieterhöhungen in Berlin insgesamt auf ein Prozent jährlich begrenzt; in den beiden danach folgenden Jahren bis 2026 sollen sie sich im Rahmen der Inflationsrate bewegen. Bei Modernisierungen verpflichten sich die Unternehmen, die Modernisierungsumlage auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter zu kappen. Der Neubau soll forciert und der Stadt Berlin sollen 20.000 Wohnungen angeboten werden.
Bürgermeister Müller sprach auf der Pressekonferenz mit Blick auf die angekündigte Begrenzung von Mieterhöhungen von einer „ganz wichtigen sozialpolitischen Aussage“, die für Berlin „von herausragender Bedeutung“ sei. Damit werde deutlich, dass sowohl Politik und Immobilienkonzerne leistbare Mieten wollen. Vonovia-Chef Rolf Buch gefiel sich sogar in der Pose eines Mieterschützers und behauptete, dass „mit privatrechtlichen Erklärungen ein Mietendeckel umgesetzt worden“ sei.
Bürgermeister Müller verschwieg, dass Vonovia dann ab 2027 ohne jede Einschränkung durch diese Vereinbarung Mieten erhöhen darf und dass die Selbstverpflichtung von Vonovia und Deutsche Wohnen nur für Berlin gilt. Der Wohnungsbestand von Vonovia verteilt sich aber vor allem im restlichen Bundesgebiet mit dem Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen. Auch fallen die Mietnebenkosten nicht unter die Beschränkungen. Dabei weisen Mieterinitiativen immer wieder darauf hin, dass das Geschäftsmodell der Vonovia unter anderem darauf gründet, überhöhte und undurchsichtige Betriebskostenabrechnungen zu verschicken.
Der Berliner Tagesspiegel schrieb dazu. „Dass darin ein ‚System‘ liege, mutmaßten 28 regionale Mietervereine, Landesverbände des Mieterbundes sowie ‚kritische Aktionäre‘ in einem offenen Brief an den Vorstand der Aktiengesellschaft Ende Februar“. Denn Vonovia setzt verstärkt auf „Insourcing“, also auf die Erledigung von Dienstleistungen durch eigene Tochterunternehmen. Diese, so wurde schon vor Jahren vermutet, stellten ihrer Muttergesellschaft überhöhte Rechnungen, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung von Mieter*innen bezahlt werden müssten. Über Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge landeten die Gewinne dann bei der Vonovia.
„Die Vonovia verdiene daran gut“, heißt es im Tagesspiegel weiter. „Die operativen Gewinne aus konzerninternen Kostenumlagen hätten bei ‚weit über 100 Millionen Euro im Jahr‘ gelegen.“ Während Vonovia illegale Machenschaften dieser Art zurückweist, bleiben die Zweifel an der Korrektheit der Abrechnungen, die das Unternehmen ausstellt. Sollte tatsächlich „ein System aufgeblähter Betriebskosten“ existieren, so Ralf Hoffrogge, Aktivist der Kampagne „Deutsche Wohnen & Co enteignen“, wäre das ein Fall für den Staatsanwalt. Er resümiert: „Steht hier wie im Fall Wirecard ein Dax-Konzern über dem Gesetz? Oder ist das ‚System Vonovia‘ ganz legale Ausbeutung? So oder so: der Vonovia-Deal würde dazu führen, dass bald 150.000 Haushalte mehr ihre Betriebskosten an die Vonovia zahlen.“
Dass der versprochene „Zukunfts- und Sozialpakt“ weitgehend heiße Luft sei, kommentierte auch der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Die versprochene Kappung von Mieterhöhungen sei nicht auf das einzelne Mietverhältnis bezogen, sondern betreffe die durchschnittlichen Mieterhöhungen des gesamten Wohnungsbestandes der Vonovia. Die jährlich vorgenommenen Mietsteigerungen nach § 558 BGB („Anpassungen“ an die ortsübliche Vergleichsmieten) lagen laut Vonovia-Geschäftsbericht sogar unter einem Prozent. Ein Hinweis darauf, so Wild, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten vielerorts schon erreicht oder überschritten waren.
Auch die Beschränkung der Mieterhöhung nach Modernisierungen auf zwei Euro pro Quadratmeter im Monat sei – anders als Deutsche Wohnen und Vonovia glauben machen wollten – überwiegend keine über das Gesetz hinausgehende Schutzregelung. Denn bei Ausgangsmieten unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter ist die Steigerung nach BGB bereits auf zwei Euro begrenzt. Und die Durchschnittsmiete bei der Deutschen Wohnen liege sowieso unter sieben Euro pro Quadratmeter. Da außerdem die Neuvertragsmieten als ein wesentlicher Mietentreiber von Vonovia generell ausgespart werden, bleibt zu ergänzen, schreiben die „Zusagen“ des Unternehmens also allenfalls den Status quo fest.
Der Ankauf von 20.000 Wohnungen durch das Land Berlin sei ebenfalls kein Geschenk, so Wild. Berlin werde pro Wohnung deutlich mehr zahlen müssen als Vonovia jetzt für die Wohnungen der Deutsche Wohnen finanziere. Der Verkauf an Berlin refinanziere damit zum Teil die Fusion.
Rekommunalisierung als teures Geschäft
Von den Wohnungen, die den landeseigenen Wohnungsunternehmen angeboten werden sollen, stammen offenbar 12.000 aus dem Bestand der Deutsche Wohnen. Diese gehören zum „nichtstrategischen Portfolio“ des Konzerns, sollten also langfristig sowieso verkauft werden. „So machte das Wort von der ‚Resterampe‘ die Runde. Ein Teil der Wohnungen ist zudem wohl asbestverseucht. Für die jahrelange Praxis, die Bestände verwahrlosen zu lassen, wird die Deutsche Wohnen nun sogar noch belohnt“, kommentierte die taz diesen Vorgang in der Ausgabe vom 4. Juni 2021.
Aus offensichtlich politischen Gründen will Bürgermeister Müller in Großsiedlungen und Quartieren mit sozialen Problemen Wohnungen kaufen. Die liegen zum Teil wohl nicht zufällig in Bezirken mit SPD-Bürgermeistern, die dadurch Rückenwind bekommen sollen. Nach Angaben des Manager Magazins werden die Kosten für den Ankauf vermutlich zwischen satten drei und fünf Milliarden Euro liegen, wie das Blatt „aus den laufenden Verhandlungen“ erfahren haben will. (Manager Magazin vom 25. Mai 2021)
Ralf Hoffrogge schreibt dazu: „Von Großsiedlungen ist die Rede – es sind wahrscheinlich jene Bestände des Sozialen Wohnungsbaus gemeint, die der Senat vor kaum 15 Jahren zu Niedrigpreisen verschleuderte. Seitdem wurde in diese Betonburgen der 1976er und 1970er Jahre wenig bis gar nichts investiert und jetzt soll Berlin sie für ein Vielfaches der einstigen Verkaufssumme zurücknehmen. (…) Jedoch ist die Existenz börsennotierter Immobilienkonzerne kein Naturgesetz. Vor 15 Jahren gab es sie noch nicht, und die Mieten waren erschwinglich. Immobilien-AGs sind ein Produkt der Privatisierung öffentlichen Eigentums und der De-regulierung der Finanzmärkte – zwei tragische Fehlentwicklungen, für die die Sozialdemokratie in Bund und Ländern die Weichen stellte. Statt ihre Fehler zu korrigieren, werden die Sünden von einst mit dem Vonovia-Deal verewigt.“
Besonders pikant an dem Wohnungsdeal ist also, dass die Privatisierungswelle von Wohnungsbeständen aus Bundes- und Landeseigentum in den 2000er Jahren erst den Wachstumskurs von Vonovia und Deutsche Wohnen ermöglichte. Viele der Wohnungen des Vorgängerunternehmens von Vonovia, der Deutschen Annington, waren einst Eisenbahner-, Werks- oder Genossenschaftswohnungen, die aufgekauft wurden. Die Privatisierung von zwei Berliner Wohnungsunternehmen, der GEHAG* und der GSW**, bildete dagegen den Grundstein für das heutige Portfolio der Deutsche Wohnen. Die rot-rote Koalitionsregierung in Berlin hatte die GSW mit ihren 66.000 Wohnungen schon im Jahr 2004 für lächerlich geringe 400 Millionen Euro an ein Konsortium von internationalen Fondsgesellschaften verkauft.*** Im Jahr 2013 erfolgte dann die Übernahme der ehemals landeseigenen GSW durch die Deutsche Wohnen.
Hinzu kommt, dass die landeseigenen Wohnungsgesellschaften den Kauf der Wohnungsbestände von Vonovia und Deutsche Wohnen durch Kreditaufnahme stemmen sollen, denn der Einsatz von Steuergeldern ist nach Angaben des Senats tabu. Im Ergebnis hätten die Gesellschaften damit ihre schon vorhandene Überschuldung massiv ausgeweitet – damit würden alle Planungen für eine Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbaus Makulatur (vgl. Gerhardt). „Ein düsteres Szenario: der öffentliche Wohnungsbau gelähmt, der Neubau in Händen eines Dax-Konzerns, der Hochpreisiges nach Marktlage errichtet.“ (Hoffrogge)
Konzentrationsprozess auf dem deutschen Wohnungsmarkt
Knut Unger, Mieteraktivist und Kenner der Geschäftspraktiken von Vonovia, illustriert, wie sich der Expansionkurs des Konzerns regional auswirkt. Es wäre nicht nur dessen starker Einfluss auf lokale Wohnungsmärkte spürbar – wie etwa in Dresden oder Dortmund. Das Geschäftsmodell basiert auch auf dem Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen. „Wettbewerbshüter können sich aber auch über die Rolle des neuen Großkonzerns auf den Beschaffungs- und Dienstleistungsmärkten sorgen. Die Vonovia kontrolliert jetzt schon die größte Bauhandwerkerorganisation Deutschlands und schickt sich an, der größte Wohnungsbaudeveloper zu werden. Sie kontrolliert ein gigantisches Datennetz, baut sich als Energieversorger auf und versucht, eine führende Rolle bei der Entwicklung klimaneutraler Wohnquartiere zu spielen. Nach dieser Fusion, so viel ist sicher, wird Wohnungspolitik endgültig nicht mehr ohne Einflussnahme von Rolf Buch stattfinden.“
Das Handelsblatt erkennt einen allgemeinen Fusionstrend und eine wachsende konfrontative Haltung der Wohnungswirtschaft gegen staatliche Maßnahmen. Laut Finanzkreisen müssten die Wettbewerber überlegen, ob sie nicht wegen der extremen Zunahme der Kostenführerschaft von Vonovia ebenfalls fusionieren sollten. Noch mehr Unternehmen würden sich zukünftig zusammenschließen, um robuster gegenüber Mietpreisregulierungen und anderen Eingriffen zu werden, wie ein Vertreter des Instituts der deutschen Wirtschaft zitiert wird.
Vor diesem Hintergrund scheint die öffentliche Hand zu akzeptieren, dass ihr Einfluss auf die Entwicklung der Mieten im privaten Bereich schwindet. Der im Rahmen der Pressekonferenz im Mai zelebrierte Schulterschluss zwischen (sozialdemokratischer) Politik und Kapital soll als Beginn einer neuen Ära verstanden werden, die entgegen Enteignungsforderungen für Kooperation statt Konfrontation steht. Müller und Kollatz, so Hoffrogge, würden Vonovia mit ihrem Deal staatliche Ordnungsmacht zugestehen und Wohnungspolitik nur noch im Konsens mit den Konzernen gestalten wollen – was in eine „Privatisierung der Mietenpolitik“ münde.
Umgehung der Grunderwerbssteuer
Die Kapitalkonzentration wird auch durch die sogenannten Share Deals beim Aufkauf von Unternehmen gefördert. Immobilientransaktionen unterliegen zwar grundsätzlich der Grunderwerbssteuer. Bislang wurde ein Eigentümerwechsel bei Grundstücken nur von der Steuer erfasst, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile innerhalb von fünf Jahren in eine andere Hand übergingen. Der Rest wurde in einer zwischengeschalteten Gesellschaft geparkt – nach fünf Jahren konnten dann die Anteile steuerfrei vereinigt werden. Deshalb wurden bei Käufen oftmals nur 94,9 Prozent an den neuen Eigentümer direkt übertragen. Eine vom Bundestag und Bundesrat beschlossene Neuregelung tritt am 1. Juli 2021 in Kraft.
Eigentlich soll diese Neuregelung die Umgehung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf, also den „Missbrauch“ der Share Deals, erschweren. Deshalb wurde die Beteiligungsschwelle auf 90 Prozent gesenkt und die Frist auf zehn Jahre verlängert. Allerdings sind börsennotierte Unternehmen wie Vonovia ab Juli von der Grunderwerbssteuer ausgenommen, das heißt die Regelung greift nicht, wenn die Anteile an der Börse verkauft werden: „So könnte Vonovia mit der geplanten Übernahme der Deutsche Wohnen einer beispiellosen Serie die Krone aufsetzen. Das Unternehmen kaufte allein zwischen 2016 und 2018 durch Share Deals rund 47.000 Wohnungen in Deutschland.“ (junge Welt vom 14. Juni 2021). Auch die FAZ kritisiert, dass das Finanzamt bei dem Megadeal das Nachsehen haben dürfte:
„Ein Immobilienkonzern übernimmt einen anderen, aber die Grunderwerbssteuer spielt dabei offenbar keine Rolle. (…) Zwar ist gerade die Grunderwerbsteuer verschärft worden, aber in diesem Fall dürfte der Fiskus gleichwohl leer ausgehen. ‚Union und SPD haben den Aktionären von Vonovia, Deutsche Wohnen und Blackrock mit ihrer verkorksten Reform der Share Deals ein Millionen-Geschenk auf Kosten der Steuerzahler gemacht‘, kritisierte die Grünen-Finanzpolitikerin Lisa Paus kurz nach Bekanntwerden der Pläne. Nach ihrer überschlägigen Rechnung geht es um eine Steuerzahlung oder besser Nichtsteuerzahlung in der Größenordnung von einer Milliarde Euro. Dahinter stehen folgende Zahlen: eine Übernahme von 18 Milliarden Euro und eine Grunderwerbsteuer von zumeist 5 bis zu 6,5 Prozent. Das Aufkommen steht den Ländern zu (…) Die Abgeordnete Paus vermutet, dass der angekündigte Zeitpunkt der Fusion der Immobilienriesen im August kein Zufall ist, da dann das neue Gesetz in Kraft ist.“
Selbstverständlich, so die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen, müssten die landeseigenen Immobilienunternehmen als Käufer der 20.000 Wohnungen die Grunderwerbssteuer bezahlen (vgl. junge Welt vom 14. Juni 2021). Fazit: Die Share Deals sind ein weiteres Beispiel dafür, wie der Staat Konzerne wie Vonovia und Co auf ihrem Wachstumskurs nach Kräften unterstützt, während das eigene Potential geschwächt wird, dem absoluten Mangel an Wohnungen als wesentliche Ursache für die Missstände an den angespannten Wohnungsmärkten beizukommen.
* GEHAG („Gemeinnützige Heimstätten-, Spar- und Bau-Aktiengesellschaft“)
** GSW („Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft Berlin“)
***Carl Waßmuth weist darauf hin, dass die bei den Verkäufen seinerzeit erzielten Preise deutlich unter dem damaligen Marktwert lagen und ganz offiziell von Notverkäufen zur Haushaltssanierung gesprochen wurde. Seit 2000 wurden in ganz Deutschland rund 900.000 Wohnungen privatisiert, die zuvor dem Bund, den Ländern oder den Kommunen gehört hatten – und später den Kern von Konzernen wie Vonovia und Deutsche Wohnen bildeten. (Wasmuth)
Quellen:
„Deutschlands geschliffenster Betonkopf“, Manager Magazin (Online) vom 25. Mai 2021
„Fusion Vonovia/Deutsche Wohnen – Neuer Druck auf Miethöhen durch 18 Mrd. Euro Kaufpreis.
Zukunfts- und Sozialpakt ist mehr Blendwerk als Mieterschutz“, Pressemitteilung des Berliner Mietervereins Nr. 30/21 vom 25. Mai 2021
Sebastian Gerhardt: „Ein wohlkalkulierter Coup“, Rosa Luxemburg Stiftung, 26. Mai 2021
Carsten Herz: „Wie die Großfusion von Vonovia und Deutscher Wohnen den Wohnungsmarkt verändert“, Handelsblatt (Online) vom 26. Mai 2021
Ralf Hoffrogge: „Die falsche Richtung: Warum der Vonovia-Deal den Konzernen mehr nützt als den Mieterinnen und Mietern“, Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen, 4. Mai 2021
https://www.dwenteignen.de/2021/06/die-falsche-richtung/
Johannes Hub: „Staat wird geplündert“, junge Welt vom 14. Juni 2021
https://www.jungewelt.de/artikel/404300.fusionen-auf-wohnungsmarkt-staat-wird-gepl%C3%BCndert.html
Pressekonferenz des Regierenden Bürgermeisters von Berlin mit Vonovia und Deutsche Wohnen vom 25. Mai 2021
https://www.youtube.com/watch?v=fVCBFziuKSs
Uwe Rada: „Land will 20.000 Wohnungen kaufen: Grobes Foul der SPD im Wahlkampf“, taz vom 4. Juni 2021
https://taz.de/Land-will-20000-Wohnungen-kaufen/!5772780/
Manfred Schäfers: „Warum Vonovia wohl keine Grunderwerbssteuer zahlt“, FAZ (Online) vom 26. Mai 2021
Ralf Schönball: „Nach Verkündung von Milliarden-Deal: Mieter protestieren gegen Vonovia“, Tagesspiegel (Online) vom 28. Mai 2021
Knut Unger: „Die Fusion (der Täuscher): Vonovias «Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen» im Faktencheck“, Rosa-Luxemburg-Stiftung, 2. Juni 2021
https://www.rosalux.de/news/id/44404/die-fusion-der-taeuscher?cHash=cce80b690eab78cf093cd6a08c55e102
Carl Waßmuth: „Öffentlicher Geldsegen für Immobilienhaie“, MieterEcho 414, Februar 2021, Seite 18
Einen satirischen Blick auf die angekündigte Fusion bietet ein Beitrag des ZDF-Magazins „Frontal 21“ vom 1. Juni 2021:
https://www.zdf.de/politik/frontal-21/satire-toll-vonovia-deutsche-wohnen-spd-mietendeckel-100.html
