Vor allem die großen renditeorientierten Immobilienkonzerne wie Vonovia und Deutsche Wohnen sorgen immer wieder für Schlagzeilen, weil sie ihre Mieter*innen unter Druck setzen und sie in existenzielle Notsituationen treiben. Sie erhöhen systematisch die Mieten, vernachlässigen die Instandhaltung und führen teure, oft unsinnige Modernisierungen durch. Die Medien berichten regelmäßig über den oft zitierten „Mietenwahnsinn“ und den eklatanten Wohnungsmangel in vielen deutschen Großstädten. Ein Erkenntnisproblem gibt es also nicht.
Alle wissen: Wohnen wird zum Armutsrisiko, denn die steigenden Mieten fressen einen immer größeren Anteil des Einkommens auf. So belegte im Oktober eine vom Sozialverband Deutschland (SoVD) in Auftrag gegebene Studie, dass durch die Mietbelastung für über eine Million Haushalte in Deutschland weniger als der Hartz-IV-Regelsatz zum Leben übrig bleibt. Viele alleinstehende Einkommensschwache leben in unsicheren Verhältnissen, das heißt zur Untermiete und mit befristeten Mietverträgen. Leistbare Wohnungen fehlen für größere Haushalte, so dass Überbelegungen mittlerweile an der Tagesordnung sind. Bei der Vorstellung der Studie am 25. Oktober in Berlin erklärte Adolf Bauer, Präsident des SoVD, es sei „gefährlich“, die Probleme am Wohnungsmarkt weiter dem „Kräftespiel der Wirtschaft“ zu überlassen.
Ausgeblendet wird im öffentlichen Diskurs jedoch weitgehend, dass die Entscheidung des Staates, das Wohnen ab Anfang der 2000er Jahre an einen liberalisierten Markt abzutreten, Immobilienkonzernen und anderen Vermietern ermöglicht, alle denkbaren Mieterhöhungskanäle auch auf illegale oder halblegale Weise zu nutzen. Was zu einem wahren Rechtsnihilismus in der Wohnungswirtschaft geführt hat. Denn Rechtsbrüche sind in der Branche an der Tagesordnung, das Unrechtsbewusstsein auf Seiten vieler Vermieter schwindet offensichtlich zunehmend. „Diese Investoren und ihre beauftragten Vorstände und Geschäftsführer“, stellt der Publizist Werner Rügemer fest und meint damit nicht nur die Wohnungsbranche, „können millionenfach straflos Gesetze brechen, Menschenrechte verletzen, (…) das Rechtsgefühl zerstören, die Wirklichkeit verkleistern – Full Tolerance.“ (1) Und Sebastian Müller, ehemaliger Dozent für Stadtsoziologie an der Uni Dortmund, spricht mit Blick auf die Nummer Eins im Immobiliengeschäft von einem „Krieg für den Profit der Aktionäre und gegen die ärmeren Schichten der Bevölkerung, die die Wohnungen der Vonovia mieten“. (2)
Im Krieg leidet bekanntlich auch das Recht und man könnte vermuten, der Staat in seiner Funktion als Gesetzgeber und Strafverfolgungsinstanz würde alles daran setzen, dem Recht konsequent zur Geltung zu verhelfen. Weit gefehlt: Der Staat fördert mit den von ihm weit gesetzten Rahmenbedingungen aktiv die zum Teil rabiaten Methoden großer und kleiner Wohnungsunternehmen. Denn viele gesetzliche Regelungen sind strukturell so angelegt, dass Verstöße kaum sanktioniert werden können und quasi zum Rechtsbruch auffordern.
Um die Renditeansprüche der Investoren bzw. Aktionäre zu befriedigen, verfolgen Vonovia & Co eine systematische Politik des „internen Wachstums“, das heißt der Kostensenkung und Einnahmesteigerung. Die Kosten lassen sich reduzieren, indem einerseits die geschäftlichen Abläufe standardisiert (Kundenkontakt), andererseits die eigenen Beschäftigten in tariffreien Tochtergesellschaften angestellt werden (3). Das führt zu einer Beschwerdeflut auf Seiten der Mieterschaft (die Internetportale geben eindrucksvoll Aufschluss darüber) und macht gleichzeitig diese Konzerne zu einem besonders gehassten Feind der Gewerkschaften. Die so erzielten Einnahmen werden von den Unternehmen durch eine Reihe legaler, halblegaler und auch illegaler Maßnahmen noch weiter erhöht. Zu den rechtlich nicht gedeckten Methoden gehören hier vor allem
• systematische Mieterhöhungen (sofern sie über dem erlaubten Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen)
• Mietpreissprünge durch Modernisierungen (die aufgrund aufgeschobener oder unterlassener Instandhaltung möglich werden)
• fehlerhafte und damit überhöhte Nebenkostenabrechnungen
Illegale Mieterhöhungen
Das Beispiel der sogenannten Mietpreisbremse zeigt, wie ein Gesetz, das offiziell den Mietenanstieg „dämpfend“ regulieren sollte, durch die Ausnahmen (Neubau, Modernisierung, höhere Vormietermieten, möblierte Wohnungen) und vor allem die fehlenden Kontroll- und Sanktionsmöglichkeiten zu einer Lachnummer geriet. Die Mietpreisbremse soll eigentlich verhindern, dass bei der Wiedervermietung einer Wohnung eine Miete von mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhoben werden kann. Eine Reihe von Studien hat in den vergangenen Jahren aber belegt, dass ein großer der Teil der Angebotsmieten in Großstädten trotz des Gesetzes deutlich über der Kappungsgrenze lag und liegt. Eine im Jahr 2016 vom Berliner Mieterverein beauftragte Untersuchung stellte etwa für Berlin fest, dass über 80 Prozent der Wohnungsangebote die Mietkappung nach Mietpreisbremse überschritt. Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln übte die Regelung faktisch keinen Einfluss auf den kontinuierlichen Anstieg der Neuvermietungsmieten aus. Fast zwei Drittel der Wohnungsangebote in den sogenannten A-Städten (Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt/M. und Stuttgart) lag demnach über der Kappungsgrenze (4). Im Juli 2018 zeigte eine Auswertung des Immobilienportals Immowelt, dass die Mieten in Berlin seit Inkrafttreten des Gesetzes sogar noch stärker gestiegen sind als in den Jahren zuvor.
„Das Gesetz war bislang nicht nur erfolglos, es war überwältigend erfolglos“, resümierte deshalb jüngst das ZEITmagazin, gestützt auf Zahlen der Stiftung Warentest. In den meisten Städten gäbe es keinen einzigen bekannten Fall, wo das Gesetz betroffenen Mieter*innen aufgrund von Klagen helfen konnte. In München ließen sich zwei Fälle ermitteln, in Hamburg sieben, in Berlin immerhin 143. „Aber was sind schon 143 Fälle in einer Dreimillionenstadt? Die meisten Mieter wollen nicht gleich nach Einzug ihren Vermieter verklagen. Von welchem Geld auch? Es wäre ein kleines Wunder, wenn durch die schärfere Bremse plötzlich Hunderte Stuttgarter ihre Vermieter vor Gericht brächten.“ (5) Die Mieter*innen müssen in der Tat die Einhaltung des Gesetzes individuell einklagen, aber da es keine Strafen für Vermieter gibt, wenn diese sich nicht an das Gesetz halten, stellt das „Mieterschutzgesetz“ nichts weniger als einen Freibrief für Rechtsbruch dar.
Paragrafen als Papiertiger
Auch das Wirtschaftsstrafrecht bietet betroffenen Mieter*innen keine Hilfe. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird überhöhte Miete häufig als „Mietwucher“ bezeichnet. Der strafrechtliche Tatbestand des Mietwuchers besteht nach § 291 StGB aber erst dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten wird und zusätzlich eine Zwangslage der Mieter*innen vorliegt, die von Vermieterseite zur Erzielung einer überhöhten Miete ausgenutzt wurde. Weil es sehr schwierig ist, in einem Strafverfahren den Vermietern Vorsatz nachzuweisen, sind die Erfolgsaussichten äußerst gering. Eine „Mietpreisüberhöhung“ wiederum ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz) und kann mit einer Geldbuße belegt werden. Von ihr ist auszugehen, wenn eine „unangemessen“ hohe Miete gefordert wird, das heißt wenn sie die üblichen Mieten vergleichbarer Wohnungen um mehr als 20 Prozent übersteigt.
Auch in Stuttgart spitzt sich der Konflikt um kräftige Mieterhöhungen bei dem mit Abstand größten deutschen Wohnungsvermieter Vonovia zu. Eine Mieterinitiative erstattete Mitte August eine Anzeige gegen den Konzern, weil er die Mietpreisbremse nicht einhält und außerdem bei Wiedervermietung Mieten von mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel verlangt. Die Initiative sammelte ein Dutzend aktuelle Beispiele, um das Vorgehen des Dax-Unternehmens zu verdeutlichen (Stuttgarter Zeitung vom 22. September 2018). So verlangt Vonovia für eine möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung − 55 qm, gebaut 1956 − 1.102 Euro Kaltmiete. Eine 85 qm große Vierzimmerwohnung kostet 1.032 Euro netto kalt, nach Berechnungen der Anzeigeerstatter ist die Miete um 35 Prozent zu hoch. Fälle, die nach Meinung der Initiative zumindest an den Tatbestand des Mietwuchers grenzen. Große Aussicht auf einen juristischen Erfolg haben die betroffenen Mieter*innen jedoch aufgrund der hohen Hürden der Paragrafen im StGB und WiStrG nicht. Politisch hingegen bewegt sich etwas. Die Stuttgarter Zeitung titelte deshalb am 30. September 2018: „Vonovia löst Stuttgart 21 als Feindbild ab.“
Mietpreissprünge durch Modernisierungen
Streben Vermieter eine hohe Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals und damit satte Mieterhöhungen an, planen sie gerne Modernisierungsmaßnahmen. Diese stellen den zentralen Mieterhöhungsskanal dar. In erregten Mieterversammlungen ist darum schnell die Rede von „kriminellen Vermietern“ – wobei nicht nur die marktdominierenden Akteure gemeint sind –, von „bösen Tricks“, von „Abkassieren“ und „Abzocke“. Betroffene Mieter*innen und Initiativen entrüsten sich dabei vor allem über drei Aspekte: Erstens über das eklatante Missverhältnis von eingesparten Heizkosten und teils explodierenden Mieten nach energetischen Modernisierungen; zweitens darüber, dass Instandhaltungskosten in Modernisierungsaufwendungen versteckt werden; drittens über die oft marode Bausubstanz ihrer Wohnungen, für deren Instandhaltung die Unternehmen ohne Mietaufschläge zuständig sind. Denn wenn die Eigentümer ihrer gesetzlichen Pflicht nachkommen und ihre Wohnungen lediglich instand halten, können sie damit keine höheren Mieteinnahmen begründen.
Kein Wunder also, dass es vor allem für die großen Wohnungskonzerne einer Lizenz zum Gelddrucken gleichkommt, die halbe Republik in Styropor zu verpacken und die Kosten (ohne zeitliche Begrenzung) auf die Mieten umzulegen. So investierten die Branchenführer Vonovia und Deutsche Wohnen im Jahr 2017 nur etwa ein Drittel ihrer Mittel in die Instandhaltung, zwei Drittel dagegen in Modernisierungen. Die Aufwendungen für Modernisierungen stiegen bei Vonovia 2017 um 64,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, bei Deutsche Wohnen um 51,6 Prozent (vgl. Geschäftsberichte 2017). Die Vorstände wissen also ihre Prioritäten zu setzen: Beide legen bei der Aktivierung dieses „Werthebels“ ein schier atemberaubendes Tempo vor. Stefan Kofner, Professor an der Hochschule Zittau-Görlitz, warnte denn auch im Mai 2018 bei der Vorstellung einer von ihm erstellten Studie für den Deutschen Mieterbund (DMB) davor, dass den Mietern von Vonovia noch „eine riesige Welle“ an mieterfeindlichen Modernisierungsmaßnahmen bevorstünde (6).
Voll-Entmietungen als Geschäftsmodell
Spekulativ agierende Investoren denken an eine Maximalrendite, indem sie Wohnungen oder ganze Mietshäuser nach kurzer Zeit und mit hohem Gewinn wieder verkaufen. Da deutlich höhere Verkaufspreise zu erzielen sind, wenn die Wohnungen leer sind, also nicht mehr vermietet, werden die Mieter*innen zum Teil mit brachialen Mitteln vertrieben. Manchmal reichen schon fiktive Modernisierungsankündigungen, um die Bewohner*innen in Angst und Schrecken zu versetzen, so dass sie selber kündigen. Um den Auszug der bisherigen Mieter*innen zu beschleunigen, wenden Vermieter im Sinne eines „aktiven Entmietungsmanagements“ ein ganzes Arsenal rigoroser Praktiken an. Wenn Angebote von Auszugsprämien ausgeschlagen werden, folgen nicht selten wenig zimperliche Methoden wie das Abstellen von Wasser, Gas und Strom, ein unerträglicher Baulärm und die Abdeckung der Hausfassaden mit Gerüsten, Kündigungsklagen wegen angeblicher Mietvertragsverstöße usw.
Folgender längerer Auszug eines Artikels illustriert eindrucksvoll das Gemisch von illegalen Praktiken, legalen Schweinereien und Handlungen im rechtlichen Graubereich:
„Bekannt geworden ist ein Mehrfamilienhaus der fünfziger Jahre in der Wingertstraße in Frankfurt-Ostend. (…) Der Eigentümer kam nicht schnell genug zur erwünschten Entmietung. So riss er Teile des Daches ab, kappte Leitungen, stellte die Heizung ab, verhängte das Baugerüst mit einer abgedunkelten Plane, funktionierte den Vorgarten zum Baumaschinenparkplatz um, dunkelte im Treppenhaus die Oberlichter der Wohnungstüren mit Markierungsspray ab. Inzwischen ist eine Dachwohnung rückgebaut worden, so dass Regenwasser durch das gesamte Haus läuft. Im Internet werden die noch vermieteten Wohnungen als ‚veredelter Rohbau nach Kernsanierung‘ zum Verkauf angeboten. Parallel wurden Eigenbedarfskündigungen gestellt, Mieterhöhungen durchgeführt und weitere angekündigt. Die Kaltmieten betrugen vor dem Aufkauf des Gebäudes durch den Investor 6,90 Euro je Quadratmeter. Am Ende sollen es 80 Prozent Mieterhöhung unter Verweis auf Modernisierungsumlagen werden. Das sind 365 Euro Mietsteigerung für eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Eine Mietpartei hat bereits die sechste fristlose Kündigung erhalten, zumeist mit der Begründung des zerrütteten Mietverhältnisses. Dazu kommen Abmahnungen mit der Vorhaltung, am Gebäude zu manipulieren. Die Bewohnerschaft, heute noch vier von ehemals zehn Mietparteien, wehrt sich inzwischen seit fünf Jahren gegen die nachweislich illegalen Baumaßnahmen.“ (7)
Betrug mit Nebenkostenabrechnungen
Neben der bundesweiten Vermietung von Wohnraum basiert das Geschäftsmodell eines kapitalmarktorientierten Wohnungskonzerns wie der Vonovia auch auf dem Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen, also der Erledigung möglichst vieler Aufgaben durch eigene Tochterunternehmen. Im Geschäftsbericht 2017 zeigt sich der Konzern erfreut darüber, dass im Segment Value-add Business die Ertragskraft weiter ausgebaut werden konnte. Alles was in und um die Wohnung herum verwertbar ist, soll in der Hand von Vonovia selbst verbleiben. Insbesondere wurden die Leistung der Handwerkerorganisation sowie die Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Wohneigentumsverwaltung, Versorgung der Mieter*innen mit Kabelfernsehen, Messdienstleistungen sowie Versicherungs- und Wohnumfeldorganisation deutlich gesteigert. Spiegel online vermutete in einer Reportage vom Juni 2018, dass einzelne Töchter ihrer Muttergesellschaft für ihre Dienstleistungen überhöhte Rechnungen stellten, die über die Betriebskostenabrechnung von den Mieter*innen bezahlt werden mussten. Über Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge landeten die Gewinne wieder bei der Vonovia. Der Konzern reagierte prompt und bestellte beim Wirtschaftsprüfungs-Unternehmen Deloitte ein Gutachten, das zum erwarteten Ergebnis kam: „Nebenkostenabrechnung von Vonovia ist sachgerecht, ordnungsgemäß und nachvollziehbar“. (Pressemitteilung vom 18. Juli 2018) Mieterinitiativen beharren jedoch darauf, dass Vonovia bundesweit demselben Muster folgt, nach dem in Betriebskostenabrechnungen immer wieder Punkte in Rechnung gestellt werden, obwohl die entsprechenden Leistungen nicht erbracht wurden.
Es bleibt festzustellen, dass finanzmarktorientierte Wohnungsgesellschaften und auch kleinere private Vermieter die wohnungs- und rechtspolitische Zurückhaltung der staatlichen Instanzen im eigenen profitorientierten Interesse konsequent nutzen und bei ihrer Vermietungspraxis mehr und mehr eigene Regeln aufstellen. Soll diesem asozialen Treiben etwas entgegengesetzt werden, bietet sich neben der Ausweitung eines öffentlichen Wohnungsangebotes auch für einkommensarme Menschen die Regulierung der Immobilienfinanzanlagen an.
Daneben kann auch eine Reform des Mietrechts Einfluss auf die Immobilienwerte als Basis der Geschäfte der Finanzinvestoren nehmen. Eine Verbesserung der individuellen Rechtsstellung der Mieter*innen allein reicht dafür jedoch nicht aus. Unter anderem wäre die Mieterschaft mit kollektiven Rechten auszustatten, um beispielsweise bei nicht akzeptablen Mieterhöhungen, Modernisierungen oder Betriebskostenabrechnungen die einheitliche Interessenlage der betroffenen Menschen juristisch abbilden zu können (8). Da die Wohnungsfrage in erster Linie aber nicht nur ein rechtliches, sondern vor allem ein sozial- und verteilungspolitisches Problem darstellt, sind letztlich viele Initiativen gefragt, um sich gegen die finanzmarktgetriebenen „Mieterhöhungsmaschinen“ (Knut Unger) zur Wehr zu setzen.
Anmerkungen:
(1) Werner Rügemer: Die Kapitalisten des 21. Jahrhunderts. Gemeinverständlicher Abriss zum Aufstieg der neuen Finanzakteure, Köln 2018, S.9.
(2) Müller, Sebastian: „Melkkuh für Aktionäre“, in: MieterEcho 389 / Juli 2017, S. 14.
(3) Zum Thema Standardisierung und Kostensenkung vgl. Knut Unger: „Mieterhöhungsmaschinen. Zur Finanzialisierung und Industrialisierung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft“, in: Prokla 191, Juni 2018, S. 216ff.
(4) Vgl. Andrej Holm/Stephan Junker/Kevin Neitzel: „Wem nutzen wohnungspolitische Maßnahmen?“, Forschungsförderung Working Paper, Nr. 093/September 2018 (Hans-Böckler Stiftung), S. 55.
(5) Matthias Stolz: „Mietpreisbremse“, in: Zeitmagazin, 12. September 2018.
(6) Stefan Kofner: „Modernisieren ohne Maß und Ende? Die einseitige Rationalität des Investitionsverhaltens der Vonovia SE“, Mai 2018.
(7) Daniel Gardemin: „Umkämpfter Wohnraum in der Großstadt“, in: spw – Zeitschrift für sozialistische Politik und Wirtschaft, 226, 3/2018, S. 36.
(8) Knut Unger: „So bändigen wir die Wohnungsriesen“, Standpunkte 11/2017 (Rosa-Luxemburg-Stiftung), S. 2.
Der Autor
Joachim Maiworm lebt in Berlin und ist aktiv bei der Berliner MieterGemeinschaft.
